🏙️ 서울 부동산, 외국인 거래 급증…왜 문제일까? [현황과 대책 총정리]

💬 서울 부동산 시장에 외국인 매수세가 계속 늘고 있습니다. 단순한 투자일까요, 아니면 새로운 시장 교란 요소일까요?

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📌 외국인, 서울 부동산 얼마나 샀나?

2024년 말 기준, 국내에 주택을 보유한 외국인은 9만8581명, 이들이 보유한 주택은 무려 10만216호에 달합니다.
이 중 서울에만 약 24%인 2만3741호가 집중되어 있어, 외국인 매수세가 서울 시장에 미치는 영향이 점점 커지고 있습니다.

 

지역	외국인 주택 보유량
서울	2만3741호 (24%)
경기	3만9144호
인천	9983호
전국 합계	10만216호

 

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🚨 어떤 문제가 생기고 있나?

1️⃣ 불법 자금 및 편법 증여 가능성

외국인이 해외 자금을 반입하거나 가족 명의로 부동산을 취득하는 과정에서 불법 자금이나 편법 증여가 이뤄질 수 있다는 우려가 지속적으로 제기되고 있습니다.

2️⃣ 대출 규제 회피

내국인은 대출 규제가 강화된 반면, 외국인은 해외 금융기관을 통해 우회할 수 있어 역차별 논란이 발생하고 있습니다.

3️⃣ 시장 왜곡과 역차별

내국인은 토지거래허가구역에서 실거주 요건 등을 충족해야 하지만, 외국인은 상대적으로 규제를 덜 받으며 서울 부동산을 매입하고 있어 형평성 문제가 커지고 있습니다.

 

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🛡️ 서울시의 대응, 이렇게 바뀌고 있다

서울시는 외국인 부동산 거래 관리 체계를 대폭 강화하고 있습니다.

✅ 1. 자금조달 내역 검증

• 거래 신고 시 자금출처를 면밀히 검토
• 국토부와 연계해 이상 거래 선별 및 집중 조사

✅ 2. 실거주 여부 확인

• 토지거래허가구역 내 거래 시 현장 실사 실시
• 실거주 목적 불이행 시, 취득가액의 10% 내 이행강제금 부과

✅ 3. 상시 관리 시스템 운영

• 각 자치구와 협력해 외국인 거래 현황을 정기 수집·분석

✅ 4. 제도 개선 건의

• 국토교통부에 상호주의 기반의 입법 건의
• 국회에 외국인 규제 법안도 이미 발의된 상태

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🔍 시장 영향과 앞으로의 흐름은?

서울시는 외국인의 부동산 취득이 가격 상승에 일정 영향이 있다고 판단되면,
국토부와 협력해 추가 규제도 적극 도입하겠다는 방침입니다.

앞으로 외국인에 대한 감시와 제한은 점점 더 엄격하고 구조화된 방향으로 전환될 가능성이 큽니다.

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✅ 결론: 외국인 거래는 '감시와 형평성 확보'가 핵심

서울 부동산 시장에서 외국인 거래는 단순한 ‘투자 흐름’을 넘어,
시장 질서와 형평성, 내국인 보호라는 공공 가치와도 직결됩니다.

정부와 서울시의 선제적 대책은 긍정적이나, 향후 제도적 미비점 보완과 국제적 공조도 함께 필요해 보입니다.